Договоры купли продажи нежилых помещений между физическими лицами

договоры купли продажи нежилых помещений между физическими лицами

Это та цена, за которую продавец может продать недвижимость.

В большинстве случаев, продавец ориентируется на сравнение цен на похожие продаваемые объекты. Если у продавца нет возможности определить стоимость продаваемого нежилого помещения, то вызывается оценщик или риэлтор.

После установления цены и согласования с покупателем, она прописывается в договоре и не подлежит далее изменению, согласно ГК РФ ст.424. Также оговариваются все расходы, которые ложатся на покупателя, связанные с государственной регистрацией: сумма, срок и способ расчета за приобретаемое помещение.

Порядок расчета с продавцом стороны назначают самостоятельно по согласованию. Единственной может быть оговорка в случае, если сделка происходит за счет кредитных средств. Тогда сроки устанавливает финансовая организация.

Покупатель производит расчеты с продавцом следующим образом:

  • Вносит аванс за приобретаемый объект под расписку продавца;
  • Полностью рассчитывается при подписании договора также под расписку.

Аванс, в случае отказа любой из сторон от сделки, возвращается покупателю. Задаток в случае отказа покупателя от совершения сделки не подлежит возврату.

Передача имущества

Порядок передачи имущества согласовывается отдельно. Чаще всего составляется отдельный акт передачи, что регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Содержание:

Договор купли продажи нежилого помещения между физическими лицами

Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1.

При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.

6.1.3.

Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность.
Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.

6.2.

Договор купли продажи нежилого помещения между физическими лицами образец

Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).

Регистрация договора-купли продажи нежилого помещения

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади.

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами 2018

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое».

В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов.

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы.

Вниманиеattention
Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.

  • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников).

Инфоinfo
От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
  • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП.
  • Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

    Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

    Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции.

    Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

    • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест.

    Договор купли продажи доли нежилого помещения между физическими лицами

    Важноimportant
    Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

    Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

    Задаток — оформляется с помощью договора о задатке.

    В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

    На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

    Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

    • аренда банковской ячейки.

      Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;

    • с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
    • открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
    • покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

    Передача помещения покупателю

    При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

    Договоры купли продажи нежилых помещений между физическими лицами

    Такие продавцы, как правило, отличаются добросовестностью и допускают наиболее быстрое и безопасное проведение сделки.

    Тем не менее, обязательно требуется проверить документы, удостоверяющие личность и по ним идентифицировать его как собственника недвижимого имущества. Если продажей занимается поверенный, желательно встретиться с собственником лично, чтобы убедиться, что сделка соответствует требованиям законодательства.

    Что нужно спросить в начале сделки?

    У продавца нужно поинтересоваться о причинах продажи объекта и истории её приобретения.

    История возникновения собственности должна подтверждаться правоустанавливающим документом, к которому предъявляются требования:

    • он должен быть оригиналом;
    • без порчи качества;
    • с отметкой о регистрации вступления в собственность.

    То же касается право устанавливающего документа. По техплану из БТИ нужно сверить соответствие помещения требованию планировки, чтобы избежать административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. А из кадастрового паспорта выписать кадастровый номер.

    Как посмотреть недвижимость?

    Помещение нужно осматривать достаточно тщательно, чтобы впоследствии не осталось сомнений на счёт его удовлетворительного состояния.

    Договор купли продажи нежилых помещений между физическими лицами

    В нем указываются данные сторон, участвующих в сделке, описание передаваемого предмета на момент заключения соглашения, его детальные характеристики и общее состояние. Также важно указать, на каком основании передается имущество и сроки.

    Закрепляется подписями: продавец сдал, покупатель принял.

    В договоре прописывается, что продавец должен в определенный срок (указывают какой) с момента подписания соглашения, передать покупателю помещение, согласно прилагаемому передаточному акту.

    После этого, регистрируют переход прав на недвижимость в ЕГРН. Регистрация происходит на основании подачи заявления участниками сделки и предоставления полного пакета документов для проведения процедуры.

    Ответственность сторон

    Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:

    • За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре.

    Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

    4. Гарантии состоятельности сделки

    4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора нежилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.

    5.

    Права и обязанности сторон

    5.1. Продавец обязан:

    5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего Договора в соответствии с передаточным актом в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

    5.1.2.

    Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

    5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

    5.1.4.

    Принять произведенную Покупателем оплату.

    5.2. Покупатель обязан:

    5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим Договором.

    5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

    5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

    6.
    Заключительные положения

    6.1.

    Объекты, относящиеся к нежилой недвижимости, могут принадлежать физическим лицам.

    Собственники вправе их отчуждать посредством проведения имущественных сделок, самой распространённой из которых является сделка купли продажи.

    Провести её можно как самостоятельно, так и при участии посредников.

    • Как продать?
    • Как купить?
    • Как провести процесс без посредников?
    • Подводные камни и способы мошенничества при реализации недвижимости от собственника
    • Стоит ли заключать сделку без посредников или лучше обратиться в агентство?

    Как продать?

    Независимо от вида недвижимого имущества, которое представлено на торги, процедура начинается с подготовки правоспособности объекта и поиска покупателей. К таким объектам могут относиться:

    • офисы;
    • производственные помещения;
    • торговые площади;
    • складские помещения, ангары.

    Поиск покупателя

    Процесс можно начать с объявлений о поиске соответствующей нежилой недвижимости покупателями. По представленным запросам можно созвониться по телефону обратной связи и сделать своё предложение.

    Целевая аудитория может быть найдена среди той категории граждан, которая использует в своей деятельности соответствующие виды помещений.

    Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от «___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________. 1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.

    1.1

    Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. 1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.

    1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

    2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет _______ (_________________________) рублей.

    Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. 2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

    2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

    3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

    3.1.

    Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .

    1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2019 г.

    2.

    ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

    2.2.

    Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

    2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.

    3.

    СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

    3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

    4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

    4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

    5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

    5.1.

    • Указать подтверждающие документа продавца о праве собственности;
    • Цена продаваемого помещения;
    • Гарантийное подтверждение о том, что объект не продан, не заложен, не под арестом, нет других правообладателей и т.д.;
    • Порядок передачи прав на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
    • Дата проведения капремонта продаваемого помещения.

    Права и обязанности сторон

    В договоре купли-продажи объекта необходимо прописать права и обязанности сторон во избежание споров и разногласий.

    Продавец обязан:

    • Передать покупателю в права владения недвижимость по настоящему договору;
    • Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав на собственность передаваемого помещения.

    Покупатель обязан:

    • Выплатить полную стоимость за приобретаемую недвижимость тем способом, который был согласован в договоре (наличный, безналичный, и т.д.), и в указанный срок;
    • Принять по акту передаваемое помещение на согласованных в договоре условиях;
    • Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией для получения прав на собственность.

    Цена договора

    Цена продаваемого имущества предполагает определение ее стоимости в денежном эквиваленте, которая соответствует рынку спроса и предложения, с учетом состояния, расположения, целевого назначения и других характеристик.

    Во втором случае им понадобится неопределённое количество времени на их поиск.

    Основные характеристики покупателя, который в приоритете, заключаются в следующем:

    • заинтересованности;
    • готовности к сделке;
    • платёжеспособности;
    • в добросовестных намерениях.

    Кроме этого важно, чтобы имеющийся объект максимально подходил для его целей, а оплата была произведена за счёт уже имеющихся денежных средств, без привлечения ипотеки и иных видов кредитования, что создаст дополнительные сложности и затянет время сделки.

    Документы

    У покупателя может быть пакет документов, состоящий из бумаг:

    1. Гражданский паспорт с пропиской РФ или загранпаспорт с удостоверенным переводом.
    2. Если в его интересах действует представитель, предъявляется паспорт и нотариально удостоверенная доверенность.
    3. При использовании ипотечных или иных кредитных средств, в наличии должен быть кредитный договор.
    4. По усмотрению покупателя – договор страхования сделки.

    В стандартных случаях, при расчёте из личных средств, достаточно одного паспорта.

    Более подробно перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, мы рассматривали в отдельном материале.

    Как купить?

    Как правило, в категорию таких покупателей входят лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью.

    За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

    6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.

    6.3.

    Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование регистрирующего органа] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

    6.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

    7.

    Реквизиты и подписи сторон

    Продавец Покупатель

    [вписать нужное] [вписать нужное]

    [вписать нужное] [вписать нужное]

    М. П.

    Приложение

    к договору купли-продажи

    нежилого помещения

    Передаточный акт

    [место подписания] [число, месяц, год]

    Во исполнение условий Договора купли-продажи нежилого помещения от [число, месяц, год], руководствуясь требованиями ст.

    556 Гражданского кодекса Российской Федерации, [полное наименование юридического лица] в лице [должность, Ф. И.

    Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;

    • Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.

    Дополнительные условия

    Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:

    • Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
    • Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
    • Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.

    Образец договора купли-продажи нежилого помещения

    В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть точные сведения об участниках сделки, необходимо указать согласованную цену приобретаемого помещения.

    Важным условием становится описание состояния, технических характеристик и точного расположения предмета договора.

    Наиболее часто встречаемые:

    • офисы помещения в зданиях;
    • торговые помещения в зданиях;
    • организации общепита в зданиях;
    • гостиницы в зданиях;
    • развлекательные центры в зданиях;
    • для оказания бытовых услуг;
    • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
    • другие.

    Покупаем нежилое помещение

    Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

    В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

    Выбор объекта

    Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

    Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить.

    Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

    Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

    Работа с продавцом

    Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

    • Выявление действительного собственника НП.

      Их может быть несколько или один.

    Для эффективного поиска лучше всего задействовать весь доступный ресурс, в том числе:

    • размещение растяжек «продаётся» с указанием номера телефона продавца;
    • обращение к банку данных риэлторов.

    На что обратить внимание?

    Основным параметром, по которому продаваемое помещение может подойти – целевое назначение. Если оно соответствует виду деятельности лица, ищущего объект, можно вступать в диалог и договариваться о просмотре и более детальном обсуждении нюансов сделки. Во вторую очередь просматриваются параметры объекта, они не должны кардинально отличаться от тех, которые может предложить продавец.

    Нюанс, на который также следует обратить внимание при просмотре объявлений – это его адресант, которым может быть:

    • компания по работе с недвижимостью;
    • посредник риэлтор;
    • покупатель – физическое лицо.

    Кому лучше реализовывать?

    Естественно, предпочтение нужно отдать покупателю, который занимается поиском самостоятельно – это значит, что он готов к сделке. А такие заинтересованные лица как компании и риэлторы, могут иметь в своей базе подходящих клиентов, а могут не иметь.

    В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.

    • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.
    • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком
    • Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком

    Приобретение вместе с земельным участком

    В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

    1. документ, подтверждающий право владения участком;
    2. кадастровые документы на участок;
    3. справку об уплате налога на землю.
    • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком
    • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком

    С обременением

    Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение.

    Покупатель обязан:

    6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.

    6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

    6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

    7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

    7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

    8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

    8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

    9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

    9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.

    9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и надлежаще удостоверены.

    9.3. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *